Tout savoir sur le permis de construire

Le permis de construire est une autorisation administrative. Elle permet à l’administration de s’assurer qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur.

Implantation, hauteur, matériaux… Le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de chaque commune peut en effet comporter de nombreuses normes et règles. Celles-ci impactent la superficie ou l’aspect extérieur d’une construction. Il faut donc impérativement les respecter pour avoir l’autorisation de construire.

L’article L421-1 du code de l’urbanisme précise que « Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire. »¹ Ainsi, le permis de construire est obligatoire pour tout projet de maison individuelle et/ou ses annexes (par exemple, le garage). Mais il l’est aussi dans d’autres cas.

Un permis de construire nécessaire pour certains travaux

• L’abri de jardin, si sa surface de plancher est comprise entre 5 à 20 m², ou en deçà de ce seuil, si la hauteur est supérieure à 12 m.
• La piscine, dès que la hauteur de la couverture dépasse 1,80 m ou pour une piscine découverte de plus de 100 m².
• L’agrandissement d’une maison et/ou de ses annexes, à partir de 40 m² d’emprise au sol ou de surface de plancher. Ou entre 20 et 40 m² si la surface totale de l’habitation dépasse les 150 m² après agrandissement.
• Le changement de destination d’une construction (par exemple, la transformation d’un local commercial en logement), si les travaux entraînent une modification de la structure porteuse ou de la façade de votre construction (création de porte, fenêtre, etc.).
• L’installation d’une éolienne de 12 m de hauteur et plus.

Attention : en secteur protégé, les règles peuvent être plus strictes. De plus, même si votre construction ne nécessite pas de permis de construire, une déclaration de travaux peut être requise. Renseignez-vous en mairie !

La demande de permis de construire passe par un formulaire à remplir :

• le Cerfa n° 13409*06 pour le changement de destination d’une construction; ²
• le Cerfa n° 13406*06 dans tous les autres cas.³

Une fois ce formulaire dûment rempli et les pièces demandées réunies, le dossier de demande de permis de construire doit être déposé en mairie ou envoyé en recommandé avec accusé de réception. Attention, ce dossier doit être fourni en 4 exemplaires, voire même plus dans certains cas (par exemple en zone protégée).

Le délai d’instruction est ensuite :

• de 2 mois pour la construction d’une maison individuelle ;
• de 3 mois dans les autres cas.

Au-delà de ce délai, l’absence de réponse de l’administration vaut accord. Toutefois, ce délai peut également se voir allongé, notamment en zone protégée ! Dans ce cas, l’administration en informe le demandeur par lettre dans le mois qui suit le dépôt de la demande.

Ne pas faire d’erreurs

Pour éviter tout refus de permis de construire, il est tout d’abord impératif de respecter scrupuleusement les règles d’urbanisme en vigueur. Cotes, surfaces, aspect architectural… Si une seule de ces règles est bafouée, le permis sera refusé.

Mais la principale difficulté est bien de ne pas faire d’erreur au moment de remplir la demande, et de ne rien oublier ! De nombreuses aides sont cependant mises à disposition des demandeurs pour leur faciliter la tâche. C’est le cas de la fiche d’aide au calcul⁴ par exemple, pratique pour déterminer la surface de plancher et la surface taxable.

Joindre toutes les pièces obligatoires

La demande de permis de construire s’accompagne également d’une notice explicative⁵. Elle détaille, entre autres, toutes les pièces obligatoires en fonction de votre projet, et elles sont nombreuses ! Toute demande de permis de construire doit notamment comporter :

• le plan de situation du terrain ;
• un plan de masse présentant le projet dans sa totalité ;
• un plan en coupe du terrain et de l’implantation de la construction ;
• une notice descriptive présentant le terrain et le projet ;
• un plan des façades et toitures ;
• un document graphique (ex : photomontage) permettant d’apprécier comment le projet de construction s’insère dans son environnement ;
• une photographie du terrain permettant de le situer dans son environnement proche ;
• et une photographie permettant de le situer dans le paysage environnant.

Mais, la liste peut encore s’allonger en fonction de la nature de votre construction. Par exemple, une attestation de prise en compte de la RT 2012⁶ est également obligatoire en cas de construction ou d’agrandissement d’une maison individuelle d’une surface de plancher supérieure à 50 m², 

Faire confiance aux professionnels de la construction

Toutefois, pas de panique, les professionnels de la construction sont aguerris au dépôt de permis de construire et connaissent les pièges à éviter ! Ainsi, si un propriétaire est tout à fait libre de déposer lui-même sa demande, c’est généralement au constructeur (dans le cadre d’un CCMI), au maître d’œuvre ou à l’architecte que revient cette démarche. Rappelons que le recours à un architecte est de toute façon une obligation pour toute construction disposant d’une surface de plancher de 150 m² et plus.

Même une fois accordé, un permis de construire peut encore être annulé par la mairie elle-même (dans un délai de 3 mois) ou en cas de recours du préfet (dans un délai de 2 mois). Loin d’être arbitraire, cependant cette annulation n’est possible que si le permis est jugé illégal (emprise au sol dépassant le CES, hauteur maximum dépassée, etc.).

Un recours des tiers possible

La loi permet également à un « tiers », généralement un voisin, de contester la validité d’un permis de construire. Notamment s’il estime que ses « conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance » sont affectées par la construction (et non en raison des possibles nuisances engendrées par les travaux en eux-mêmes). Gracieux ou contentieux, ce recours des tiers⁷ peut être déposé dans un délai de 2 mois à compter de la date d’affichage du permis de construire sur le terrain (et de 6 mois à partir de l’achèvement des travaux en l’absence de cet affichage obligatoire).

Respecter les règles d’urbanisme

Pour éviter un retrait du permis de construire, la connaissance et le respect des règles d’urbanisme en vigueur sont donc, encore et toujours, impératifs. Mais il est aussi vivement conseillé de rencontrer les différents décideurs du dit permis (maire en tête) et de prendre contact avec ses voisins en amont du projet de construction pour limiter les risques de conflits !

Une validité de 3 ans

Pour finir, il ne faut pas oublier qu’un permis de construire n’est valable que 3 ans. Il expire si aucun travaux n’est engagé durant cette période ou si le chantier est interrompu pendant plus d’un an. Une prorogation d’une année, renouvelable une fois, est toutefois possible sur demande, portant la durée de validité du permis de construire à 5 ans.

Pour conclure, si le dépôt d’un permis de construire est à la portée de tous, sa complexité dépend avant tout du projet. Patience et rigueur sont de mises pour éviter un délai d’obtention sans cesse rallongé à cause d’erreurs de calcul… Et le constructeur, maître d’œuvre ou architecte, l’allié le plus sûr pour effectuer cette formalité en toute sérénité !